La valeur verte : un critère devenu incontournable pour vendre un bien immobilier
On en parle depuis des années, mais c’est une réalité de plus en plus palpable : la performance énergétique d’un bien immobilier a aujourd’hui un impact direct sur sa valeur de revente. En 2024, avec la mise en œuvre progressive de la loi Climat et Résilience, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus un simple élément informatif, c’est devenu un véritable levier (ou frein) dans toute transaction immobilière.
Et pour cause ! Un logement mal classé sur le plan énergétique peut devenir littéralement invendable sans travaux. Inversement, un bien bien noté peut faire grimper son prix de manière significative. On parle alors de valeur verte, un concept désormais au cœur des préoccupations des investisseurs et propriétaires vendeurs.
Qu’est-ce que la “valeur verte” d’un bien immobilier ?
Selon l’ADEME (Agence de la Transition Écologique), la valeur verte est définie comme : « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier, générée par une meilleure performance environnementale, notamment énergétique. »
Autrement dit, plus un logement est performant énergétiquement — c’est-à-dire bien isolé, peu énergivore, doté d’équipements modernes — plus il prendra de la valeur sur le marché, toutes choses égales par ailleurs. C’est un atout financier, écologique et stratégique pour les investisseurs aguerris… comme pour les débutants avisés.
2024 : une année charnière pour la prise en compte de la performance énergétique
La législation française se durcit en matière de transition énergétique. L’entrée en vigueur de certaines mesures de la loi Climat et Résilience (n°2021-1104 du 22 août 2021) marque un tournant décisif :
- Depuis janvier 2023 : interdiction de mise en location pour les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an).
- 2025 : les logements classés G seront complètement interdits à la location.
- 2028 : fin de la location pour les logements classés F.
Cette trajectoire législative pousse les propriétaires à réagir rapidement. Si vous êtes investisseur, cela signifie que la performance énergétique d’un logement doit faire partie des critères d’achat fondamentaux. À défaut, vous risquez de vous retrouver avec un bien invendable ou impossible à louer sans engagement coûteux en rénovation énergétique.
L’impact du DPE sur le prix de vente des logements
Des études réalisées par Notaires de France et l’association Dinamic ont mis en évidence des écarts de prix significatifs en fonction de la note DPE :
- Un logement classé A ou B peut se vendre jusqu’à 15 à 20% plus cher qu’un logement équivalent classé D ou E.
- Un logement classé F ou G subit une décote allant de 10 à 20%, voire plus selon sa localisation et son état général.
À ces chiffres s’ajoute un moteur de décision majeur pour les acheteurs : le stress énergétique. En période d’inflation énergétique (comme en 2022-2023), un logement mal isolé devient synonyme de charges élevées, d’inconfort thermique et d’incertitude budgétaire. Autant de points qui rebutent les acheteurs, même si le prix est attractif.
Les travaux de rénovation énergétique : investissement ou nécessité ?
Face à cette nouvelle donne, les propriétaires se retrouvent souvent face à un dilemme : rénover pour valoriser, ou vendre à bas prix ? Pour ceux qui choisissent d’investir dans la performance énergétique, plusieurs leviers existent :
- Isolation des murs, toitures et planchers
- Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
- Chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation…)
- Installation de systèmes de ventilation actifs (VMC double flux)
Bonne nouvelle : l’État a prévu de soutenir la rénovation énergétique via des aides comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ ou encore des exonérations fiscales partielles de taxe foncière dans certaines communes. Ces soutiens permettent d’atténuer considérablement le coût initial des travaux et d’en faire une opération rentable.
Investissement immobilier : la performance énergétique devient un outil de stratégie patrimoniale
Les investisseurs avisés l’ont bien compris : un bien performant d’un point de vue énergétique n’est pas seulement plus facile à revendre, il garantit aussi :
- Une location plus rapide car les locataires privilégient les logements moins énergivores
- Des vacances locatives réduites grâce à un meilleur confort et à la stabilité des locataires
- Une valorisation pérenne du patrimoine sur un marché de plus en plus exigeant
En d’autres termes, la valeur verte est en train de remplacer l’emplacement comme critère numéro un à terme — ou, à tout le moins, elle en est devenue le complément indispensable.
Comment anticiper et optimiser la valeur verte de son bien ?
Voici quelques actions concrètes à mettre en œuvre dès maintenant :
- Demandez un nouveau DPE si votre précédent date d’avant 2021 (car la méthode de calcul a changé)
- Faites établir un audit énergétique pour connaître les travaux les plus rentables à effectuer
- Priorisez les gestes ayant une efficacité immédiate : isolation, ventilation, chauffage
- Profitez des périodes où les artisans sont moins sollicités pour négocier des travaux plus rapidement et à meilleur prix
- Intéressez-vous à la résilience énergétique : production d’électricité solaire, stockage, gestion intelligente…
En anticipant les exigences réglementaires et les attentes des acheteurs, vous prenez de l’avance et transformez une contrainte en opportunité patrimoniale.
Et demain ? Vers un label “vert” incontournable en immobilier
En 2024, acheter un logement mal classé énergétiquement, c’est prendre un risque en capital. Le marché immobilier intègre peu à peu la notion de “pollueur-payeur” : plus un bien consomme, plus il coûte à son propriétaire — et moins il attire les acheteurs ou locataires.
On voit même émerger l’idée de mettre en avant les biens les plus verts via des labels supplémentaires ou des certifications de durabilité. Ce mouvement — déjà bien installé dans les bureaux et les projets neufs – commence progressivement à toucher l’immobilier résidentiel ancien.
Que vous soyez primo-investisseur ou que vous envisagiez simplement de vendre votre bien, la question n’est donc plus : la performance énergétique impacte-t-elle le prix ? mais bien : comment l’optimiser pour vendre vite et bien ?
Pour les investisseurs, la mise en œuvre de la transition énergétique n’est pas un obstacle mais un avantage concurrentiel. Un bien bien noté, ce n’est pas qu’un logement qui se vend : c’est un actif d’avenir.