Les nouveaux décrets sur la rénovation énergétique en copropriété : ce qui change pour les propriétaires en 2024

Ce que l’État impose désormais : les nouveaux décrets de 2024

En 2024, les règles du jeu changent pour les copropriétés. L’État a décidé de mettre un coup d’accélérateur à la transition énergétique. Objectif : réduire drastiquement les consommations énergétiques des bâtiments résidentiels collectifs – soit près de 44 % du parc immobilier en France selon l’ADEME. Pour cela, de nouveaux décrets publiés au Journal Officiel viennent renforcer les obligations de rénovation dans les copropriétés.

Les textes les plus marquants à connaître en 2024 sont le décret n°2023-1208 du 18 décembre 2023 et l’arrêté d’application du 8 janvier 2024, pris en lien avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ces mesures visent principalement à booster la performance énergétique des immeubles tout en responsabilisant les copropriétaires. Si vous êtes propriétaire en copropriété, ces changements vous concernent directement.

Audit énergétique obligatoire : qui est concerné et quand ?

À partir du 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 15 ans et de plus de 50 lots sont tenues de réaliser un audit énergétique tous les 10 ans. Cette disposition s’applique dès lors que l’immeuble est chauffé collectivement et que le DPE collectif indique une note inférieure à B.

Ce nouvel audit vient se substituer à l’ancien DPE collectif et s’appuie sur une évaluation beaucoup plus fine : isolation, systèmes de chauffage, ventilation, ponts thermiques… Il propose un scénario de travaux échelonnés dans le temps pour atteindre le niveau B d’ici 2050.

Bref, ce n’est plus un simple diagnostic, c’est un plan d’action concret. Et attention : ne pas réaliser cet audit peut entraîner des sanctions et surtout bloquer certaines démarches comme des ventes ou des demandes de subvention.

Plan pluriannuel de travaux (PPT) renforcé et obligatoire

Déjà entamée en 2023, la réforme du Plan Pluriannuel de Travaux devient incontournable en 2024. Toute copropriété de plus de 15 ans doit en disposer, avec des échéances progressives :

• Avant le 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• Avant le 1er janvier 2025 : pour celles entre 51 et 200 lots.
• Avant le 1er janvier 2026 : pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ce PPT regroupe les travaux nécessaires sur 10 ans pour assurer la bonne conservation de l’immeuble et sa performance énergétique. Il s’appuie sur l’audit énergétique le cas échéant et devient la feuille de route légale de la copropriété.

Concrètement ? Fini le temps des réunions de syndic pour « réfléchir » à rénover les fenêtres d’ici 2 ans. Aujourd’hui, on inscrit, on planifie, on vote, et surtout on exécute.

Rénovation obligatoire des passoires thermiques : ça se durcit !

L’interdiction progressive à la location des logements les plus énergivores (étiquettes F et G) est désormais gravée dans la loi. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G de plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Mais dès 2025 et 2028, c’est la totalité des logements F et G qui seront interdits.

Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie une chose simple : le temps joue contre eux s’ils ne rénovent pas rapidement leurs biens. Or, les rénovations lourdes (isolation des murs par l’extérieur, changement de chaudière collective, etc.) ne peuvent se faire qu’en coordination avec la copropriété.

Avec les nouveaux décrets de 2024, ces rénovations ne sont plus optionnelles, elles deviennent obligatoires à l’échelle de la copropriété.

Assemblée générale et obligation de vote de travaux énergétiques

Le décret introduit une nouvelle obligation : désormais, lors de toute assemblée générale annuelle, le syndic doit obligatoirement inscrire à l’ordre du jour la question des travaux énergétiques recommandés par l’audit ou le PPT.

L’objectif est clair : ne plus repousser indéfiniment les décisions de rénovation. Cette mesure s’appuie sur l’article 171 de la loi Climat et Résilience, qui vise à faire évoluer les copropriétés vers une gouvernance proactive.

En parallèle, les règles de vote sont assouplies pour permettre de débloquer plus facilement les projets de rénovation, en abaissant certains seuils de majorité pour les travaux d’intérêt collectif (article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété).

Les aides et financements encore disponibles en 2024

Heureusement, rénover un immeuble ne signifie pas forcément se ruiner. Des aides restent mobilisables, notamment :

• MaPrimeRénov’ Copropriété : jusqu’à 25 % du montant des travaux, avec des bonus pour les “sorties de passoire”.
• Prêt collectif à taux zéro (éco-PTZ), réalisable directement par le syndic pour financer les travaux.
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie sous forme de primes.

La clé pour débloquer ces aides ? Anticiper. Un projet bien ficelé, avec un bon accompagnement (comme un AMO — assistance à maîtrise d’ouvrage), est souvent subventionné à plus de 50 %.

Pourquoi il est urgent d’agir, même si vous ne louez pas

Bien souvent, les propriétaires occupants se sentent moins concernés par ces obligations. Pourtant, la valeur de leur bien est directement impactée par la notation énergétique collective. Un appartement dans une copropriété classée F ou G aura de plus en plus de mal à se vendre et risque de subir des décotes importantes.

Selon les Notaires de France, la décote peut atteindre jusqu’à -20 % pour les passoires thermiques par rapport à un bien classé C ou D. De même, les banques commencent à regarder de très près la performance énergétique avant d’accorder un crédit immobilier.

Rénover permet donc de préserver votre patrimoine. Et c’est ici que se trouve l’un des messages clés de cette nouvelle réglementation : il ne s’agit pas de contraintes, mais d’opportunités pour valoriser son bien à long terme.

Vers une copropriété plus responsable et performante

Ces nouveaux décrets sur la rénovation énergétique ne sont pas une surprise : ils s’inscrivent dans la logique de la loi Climat et Résilience (article 158 à 173) et dans les engagements pris à l’échelle européenne pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.

Mais 2024 marque un vrai tournant : on passe de l’incitation au passage à l’acte forcé. Audit énergétique, plan pluriannuel, obligation de vote en AG… toutes les mécaniques réglementaires sont mises en place pour éviter que les copropriétés traînent les pieds.

Pour les investisseurs immobiliers, c’est le moment ou jamais de se mettre à jour. Mieux vaut investir dans une copropriété engagée dans la rénovation énergétique que subir la décote d’un bien dans une résidence vétuste et énergivore.

Cela passe par la veille active, le dialogue avec votre syndic, et, pourquoi pas, un accompagnement personnalisé pour vous guider. Car aujourd’hui, comprendre la réglementation, c’est protéger son investissement.