Les conséquences du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les crédits immobiliers en 2024

Le DPE : bien plus qu’une formalité en 2024

Jusqu’à récemment, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) était vu par de nombreux acquéreurs comme un simple document annexe, parfois feuilleté à la va-vite lors d’une visite ou d’une signature chez le notaire. Mais en 2024, les choses ont radicalement changé : le DPE est désormais un levier clé qui influence directement l’accès au crédit immobilier, la valorisation d’un bien, et même la décision d’achat ou de location.

Ce bouleversement n’est pas anodin, et il découle des politiques énergétiques et climatiques européennes et françaises. À travers cet article, vous découvrirez comment ces évolutions affectent vos projets immobiliers et vos capacités d’emprunt.

Le DPE : rappel sur ce qu’il mesure et pourquoi il est devenu crucial

Le DPE, ou Diagnostic de performance énergétique, est un document obligatoire lors de la vente ou la mise en location d’un bien immobilier. Il classe les logements en fonction de leur consommation énergétique et de leur impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, de A (très performant) à G (très énergivore).

Depuis juillet 2021, le DPE a été complètement réformé. Ce n’est plus un document informatif mais bien opposable juridiquement, c’est-à-dire qu’un locataire ou un acquéreur peut saisir la justice si le DPE s’avère erroné (Source : décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020).

Mais en 2024, ce n’est plus seulement sa validité juridique qui change la donne…

Un DPE défavorable rime avec emprunt plus difficile

Les banques ne restent plus aveugles face aux performances énergétiques des biens financés. De plus en plus, elles intègrent la classe DPE dans leurs critères d’octroi de crédit immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que :

• Investir dans un bien mal classé (F ou G) implique un risque de décote future.
• Ces logements appelés « passoires thermiques » seront progressivement interdits à la location selon le calendrier imposé par la loi Climat et résilience (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021).
• Les travaux de rénovation énergétique peuvent alourdir votre endettement et donc peser sur votre capacité de remboursement.

En conséquence, plusieurs banques appliquent désormais des politiques différenciées :

• Des taux d’intérêt plus élevés pour les biens classés F ou G
• Une demande de garanties supplémentaires comme un apport renforcé ou une étude thermique indépendante
• Un refus pur et simple de financer des logements considérés comme « non durables », en particulier pour les investissements locatifs

Impact sur votre capacité d’endettement

Le DPE agit aussi indirectement sur votre capacité d’emprunt via les travaux énergétiques à prévoir. Pour améliorer une étiquette, il est souvent nécessaire d’envisager :

• Un changement complet du système de chauffage
• Des travaux d’isolation (murs, toiture, plancher)
• Le remplacement des menuiseries
• La pose d’un système de ventilation performant

Ces chantiers peuvent coûter de 20 000 à 70 000 € selon le type et la taille du logement. C’est pourquoi les courtiers et établissements financiers demandent parfois des devis énergétiques précis avant l’accord de prêt.

En cas de travaux prévus, les mensualités de crédit additionnées aux échéances de l’éco-prêt à taux zéro (ou autres prêts de rénovation) peuvent gonfler votre taux d’endettement au-delà des 35 % réglementaires (taux d’usure 2024 fixé par la Banque de France). Et cela peut bloquer votre projet.

Quelle différence pour les investisseurs ? Prévisions et stratégies gagnantes

Les investisseurs locatifs sont particulièrement impactés par cette nouvelle donne énergétique. En effet, la Loi Climat prévoit un calendrier clair :

• 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 2028 : interdiction de location des logements classés F
• 2034 : interdiction des logements classés E

En clair : acheter aujourd’hui un bien mal noté peut vous empêcher de louer dans quelques années, sauf à engager des travaux parfois lourds. Cela fait du DPE un élément central dans une stratégie patrimoniale réussie.

Les investisseurs avisés se tournent vers des biens classés A à D, même si leur prix au m² est plus élevé. Ils savent qu’ils évitent :

• Des dépenses imprévues
• Une décote en cas de revente
• Des refus bancaires ou un financement plus coûteux

Des aides existent pour optimiser vos projets

Heureusement, l’État et certaines collectivités proposent des dispositifs pour encourager les rénovations :

• MaPrimeRénov’ : subvention de l’Anah qui dépend de vos revenus et des travaux
• L’éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 30 000 € (voire 50 000 € pour une rénovation globale)
• Des exonérations de taxe foncière temporaires dans certaines communes

Certaines banques, comme La Banque Postale ou le Crédit Agricole, proposent aussi des prêts “verts” à taux préférentiels pour l’achat ou la rénovation d’un logement performant. Ces offres sont de plus en plus valorisées par les profils soucieux de leur impact environnemental.

Un DPE favorable devient un actif de valorisation

Si un mauvais DPE peut nuire à votre projet immobilier, un bon DPE peut au contraire en booster la rentabilité. C’est un véritable argument de vente ou de location :

• Un logement bien noté attire davantage de locataires
• Vous pouvez justifier un loyer plus élevé
• La valeur du bien est globalement plus stable dans le temps

Il faut voir le DPE comme une sorte de “note de surface” pour votre logement. Par analogie, acheter un bien classé F ou G aujourd’hui revient un peu à investir dans un véhicule diesel en zone ZFE… une obsolescence quasi programmée.

Que faut-il retenir pour réussir votre projet en 2024 ?

• Évitez d’acheter un bien mal classé sans étude sérieuse et plan de rénovation
• Prévoyez le coût des travaux énergétiques dans votre plan de financement
• Comparez les offres bancaires en tenant compte des critères écologiques
• Renseignez-vous très tôt sur les aides financières disponibles

En 2024, le DPE n’est plus un simple indicateur : c’est une pièce maîtresse de votre stratégie immobilière. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur averti, il est impératif de l’intégrer dès le départ dans vos calculs, vos choix, vos négociations… et vos ambitions patrimoniales.

Et si vous pensez qu’un DPE de classe E “passera encore quelques années”… demandez-vous simplement si votre banque, vos locataires et votre futur acheteur penseront la même chose.