Comment les nouvelles règles d’urbanisme influencent vos projets de construction en 2024

Ce qui change vraiment avec les règles d’urbanisme en 2024

Chaque année, le Code de l’urbanisme évolue, mais 2024 marque un tournant majeur pour les propriétaires et investisseurs. L’ambition des nouvelles normes ? Rendre la construction plus durable, plus dense et mieux encadrée sur le plan environnemental. Vous avez un projet de construction ou d’agrandissement ? Découvrez comment ces changements peuvent **accélérer ou freiner vos ambitions immobilières**.

Le ZAN : la fin du rêve pavillonnaire ?

L’un des piliers de la réforme 2024, c’est l’application musclée du **Zéro Artificialisation Nette (ZAN)**. Prévu par la loi Climat et Résilience de 2021, ce dispositif vise à atteindre un équilibre entre urbanisation et préservation de la nature : plus question de construire partout, tout le temps.

En 2024, l’État impose aux collectivités une réduction de -50 % de la consommation d’espaces naturels d’ici 2030, pour parvenir à zéro en 2050. En clair :

• Moins de terrains constructibles disponibles, surtout en périphérie
• Priorité à la densification urbaine : surélévation, réhabilitation, division foncière deviennent les nouvelles stars
• Les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme) sont mis à jour pour intégrer ces objectifs

Si vous envisagiez de construire une maison sur un grand terrain dans une commune périphérique, **votre projet pourrait être compromis** en 2024. En revanche, rénover ou agrandir un bien existant devient une stratégie gagnante.

La RE2020 renforce ses exigences

Entrée en vigueur début 2022, la réglementation environnementale 2020 (RE2020) s’applique à tous les permis de construire déposés depuis. **Mais en 2024, les seuils se durcissent** encore, notamment pour lutter contre les émissions de carbone.

• Moins de béton, plus de bois et de biosourcé : les matériaux doivent être plus vertueux
• Consommation énergétique réduite : isolation, chauffage et ventilation sont sous surveillance
• L’analyse du cycle de vie du bâtiment devient obligatoire

Ces exigences augmentent certes les coûts de construction, mais elles valorisent aussi le bien sur le long terme. Un bâtiment conforme à la RE2020 sera **plus résistant à l’obsolescence et à la dévalorisation locative ou à la revente**.

Le permis de construire numérique se généralise

Bonne nouvelle pour les porteurs de projets : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent accepter les demandes de permis par voie électronique (selon l’article L.423-1 du Code de l’urbanisme). En 2024, cette digitalisation s’intensifie.

Le permis de construire devient plus rapide, plus transparent, et moins de paperasse à fournir :

• Dépôt en ligne via un portail dédié
• Suivi en temps réel du traitement du dossier
• Moins d’erreurs de pièces manquantes

Un gain de temps significatif, surtout dans les zones tendues où les règles sont complexes. Mais attention : un dépôt numérique ne signifie pas un accord automatique. Il faut toujours **respecter les règles locales d’urbanisme**, qui se sont durcies dans de nombreuses communes cette année.

Les zones tendues au cœur de la régulation

Les villes concernées par la tension immobilière, comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, renforcent leurs dispositions locales. Ce qui signifie :

• Encadrement plus strict des transformations de locaux commerciaux en habitations
• Meilleure protection du patrimoine et des bâtiments anciens
• Des règles spécifiques pour limiter les plateformes de location courte durée type Airbnb

Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif en zone tendue, vos projets de réhabilitation ou de division peuvent être limités par décret municipal. Renseignez-vous toujours auprès du service urbanisme local pour savoir ce qui est autorisé, ou non.

Les droits à construire évoluent : méfiance ou opportunité ?

Suite aux réformes, plusieurs communes revoient la hauteur maximale des bâtiments, introduisent des **bonus de constructibilité pour les projets écologiques** et modifient les coefficients d’occupation des sols (COS).

Pour les investisseurs malins, ça ouvre la porte à des stratégies rentables :

• Surélévation d’un immeuble existant pour ajouter un ou deux étages
• Division foncière pour multiplier les petits lots constructibles
• Transformation de garages, greniers ou dépendances en logements conformes RE2020

Encore faut-il bien maîtriser les règles et anticiper les changements. Là où un terrain était inconstructible hier, il peut le devenir si son PLU est révisé. Et inversement.

Vers plus de démarches participatives avec les citoyens

Le gouvernement pousse à une urbanisation collaborative : la population est désormais mieux associée à la modification des règles locales d’urbanisme (modifications de PLU, SCOT, etc.).

En clair, si vous avez un projet au sein d’un quartier en mutation, vous pouvez assister aux réunions publiques ou déposer vos remarques pendant les enquêtes :

• Mieux comprendre les projets d’aménagement à venir
• Défendre vos intérêts fonciers ou immobiliers
• Participer aux débats pour influencer les décisions locales

C’est aussi une opportunité d’identifier en amont **les zones porteuses pour investir intelligemment**.

Ce que vous devez absolument faire avant de lancer votre projet

Les nouvelles règles d’urbanisme en 2024 ne doivent pas vous décourager mais vous inciter à **réaliser une étude approfondie préalable**. Voici les réflexes à adopter :

• Analysez le PLU : c’est lui qui vous dira ce que vous pouvez (ou pas) construire
• Vérifiez la zoning du terrain : agricole, naturel, constructible… ne vous laissez pas piéger
• Consultez le service urbanisme de la commune
• Faites une simulation RE2020 avec votre architecte ou promoteur pour chiffrer l’impact technique et financier
• Rapprochez-vous d’un professionnel (urbaniste, architecte, notaire ou conseiller en investissement) pour sécuriser votre projet

Les contraintes sont nettement plus nombreuses, mais elles permettent aussi aux bons projets de se distinguer dans un marché désormais très sélectif.

Une nouvelle ère pour l’investissement immobilier

En 2024, l’urbanisme n’est plus un simple cadre administratif : **c’est un levier stratégique à part entière** dans votre projet immobilier. Qu’il s’agisse de construire, rénover, densifier ou investir, vous ne pouvez plus faire l’impasse sur les nouvelles règles si vous souhaitez maximiser la rentabilité… et la légalité.

Plus exigeant, certes, mais aussi plus valorisant : dans un contexte d’offre foncière réduite, **les projets bien pensés et bien situés gagnent en valeur**. C’est le moment de vous former, vous entourer et penser sur le long terme.

Le bon investissement ne se fait plus seulement au bon endroit. Il se fait au bon moment… avec les bonnes règles.