Comprendre le bail réel solidaire en 2025
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif encore méconnu du grand public, mais il est en train de devenir un levier majeur pour accéder à la propriété à prix réduit, surtout dans les zones où l’immobilier flambe. En 2025, avec la tension croissante sur le marché et la hausse des taux d’intérêt, le BRS s’impose comme une piste à regarder de très près pour les ménages qui débutent dans l’investissement immobilier.
Créé par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 et intégré dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), articles L255-1 et suivants, le BRS permet à un ménage de devenir propriétaire uniquement des murs, tout en louant le terrain à un organisme à but non lucratif : l’organisme de foncier solidaire (OFS).
Résultat : le coût global d’acquisition diminue fortement, ce qui peut enfin rendre réaliste un projet d’achat qui paraissait inaccessible.
Le principe : vous achetez le logement, pas le terrain
Le cœur du dispositif est simple : on dissocie la propriété du terrain et celle du bâti. C’est l’OFS qui reste propriétaire du terrain, tandis que vous achetez le logement au-dessus via un bail de longue durée.
Concrètement :
- Vous signez un bail réel solidaire d’une durée de 18 à 99 ans avec un OFS, comme prévu par l’article L255-2 du CCH.
- Vous payez un prix d’acquisition réduit pour le logement (appartement ou maison), puisqu’il ne comprend pas la valeur du terrain.
- Vous versez une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain (souvent modeste, quelques dizaines à une centaine d’euros par mois).
- Vous disposez d’un droit réel immobilier, transmissible, hypothécable, et que vous pouvez revendre dans un cadre très encadré.
En résumé : vous accédez à une forme de propriété sécurisée, mais encadrée, avec un coût d’entrée plus faible qu’un achat classique.
Pourquoi le bail réel solidaire fait la différence en 2025
En 2025, plusieurs facteurs rendent le BRS particulièrement intéressant :
- Hausse des taux d’emprunt : avec des mensualités plus lourdes, tout ce qui réduit le prix d’achat est stratégique.
- Prix de l’immobilier encore élevés dans de nombreuses métropoles, malgré quelques corrections.
- Politiques publiques renforcées en faveur de l’accession sociale, notamment via les OFS et la pérennisation du BRS dans la loi.
Le BRS a été consolidé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et ajusté par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022, qui ont clarifié son fonctionnement, son financement et les conditions de revente. En 2025, il figure clairement parmi les outils centraux de la politique du logement abordable.
Les conditions pour bénéficier du bail réel solidaire
Le BRS ne s’adresse pas à tout le monde. Il vise en priorité les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Pour y accéder, il faut respecter plusieurs critères définis par le CCH, articles L255-2 et L255-3 et la réglementation applicable à l’accession sociale.
Les principales conditions sont les suivantes :
- Plafonds de ressources : vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de l’accession sociale (généralement proches ou alignés sur les plafonds du Prêt Social Location-Accession – PSLA). Ces plafonds varient selon la zone géographique (A, B1, B2, C) et la composition du foyer.
- Occupation en résidence principale : le logement doit être votre habitation principale. La location libre ou saisonnière de type Airbnb est en principe interdite.
- Respect du cadre de revente : en cas de revente, l’acheteur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources, et le prix est plafonné.
Ces contraintes ne sont pas là par hasard : l’objectif de la loi, rappelé à l’article L255-1 du CCH, est de garantir dans la durée une offre de logements abordables, et pas seulement pour la première génération d’acquéreurs.
Combien pouvez-vous vraiment économiser avec le BRS ?
L’un des grands atouts du BRS, c’est la réduction du prix d’achat. En supprimant la valeur du terrain, le prix d’acquisition peut baisser de 20 % à 40 % selon les projets et les villes.
Exemple simplifié :
- Prix classique d’un T3 neuf en zone tendue : 280 000 €
- Prix du même T3 en BRS : 190 000 € à 220 000 € environ
- Redevance mensuelle à l’OFS : 60 € à 120 €
Le couple mensualité de crédit + redevance reste souvent inférieur à la mensualité d’un crédit classique pour le prix total du bien. Pour un ménage primo-accédant, cela peut faire toute la différence sur l’obtention ou non du financement.
Quels avantages concrets pour un primo-accédant ?
Si vous débutez dans l’immobilier, le BRS peut être un excellent tremplin. Parmi les principaux avantages :
- Un apport personnel moins important : avec un prix d’achat réduit, le besoin d’apport diminue mécaniquement.
- Une meilleure capacité à convaincre la banque : un projet plus petit, des mensualités plus faibles, donc un taux d’endettement qui reste dans les clous.
- Une sécurisation de l’achat : l’encadrement légal du BRS et le rôle de l’OFS limitent certains excès de marché.
- Un droit réel immobilier transmissible : vous pouvez transmettre votre droit à vos héritiers, dans le cadre du bail.
Le BRS est moins adapté à un investissement locatif classique (du type achat pour louer librement à des locataires) mais il peut constituer une première marche vers la constitution de votre patrimoine immobilier, surtout si vous partez de zéro.
Les limites et contraintes à bien avoir en tête
Comme tout dispositif attractif, le bail réel solidaire a aussi ses contreparties. Pour investir intelligemment, il est essentiel de bien comprendre ces limites.
- Revente encadrée : vous ne pouvez pas revendre au prix que vous voulez. Le prix est plafonné par un coefficient de revalorisation souvent prévu dans le bail, en cohérence avec le cadre légal du CCH. Vous ne bénéficiez donc pas pleinement d’une forte hausse des prix du marché.
- Public restreint à la revente : l’acquéreur doit respecter les mêmes plafonds de ressources. La demande existe, mais le marché de revente est plus étroit qu’en pleine propriété classique.
- Pas de pleine propriété du terrain : vous n’êtes jamais propriétaire du sol, ce qui peut déranger certains profils très patrimoniaux.
- Redevance à vie du bail : la redevance à l’OFS est due tant que vous êtes titulaire du bail. Même si elle est modeste, il faut l’intégrer dans votre budget global.
Pour autant, ces contraintes ont un objectif clair : maintenir dans la durée un parc de logements abordables, plutôt que de laisser les mécanismes spéculatifs reprendre la main.
Bail réel solidaire, loi et sécurité juridique
Pour un investisseur prudent, la question de la sécurité juridique est essentielle. Le BRS est un dispositif aujourd’hui parfaitement encadré par la loi.
Les principaux textes de référence sont :
- Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire.
- Code de la construction et de l’habitation, articles L255-1 à L255-19 : définition du BRS, rôle des organismes de foncier solidaire, droits et obligations des preneurs.
- Loi ELAN n° 2018-1021 : renforcement du cadre du BRS et articulation avec les politiques publiques de logement.
- Loi 3DS n° 2022-217 : ajustements techniques en matière d’habitat, incluant des dispositions impactant les OFS et l’accession sociale.
Grâce à ce socle réglementaire, vous ne signez pas un “montage exotique”, mais un contrat cadré par le droit français et par la puissance publique, souvent avec l’appui des collectivités locales.
Comment se lancer dans un projet en bail réel solidaire en 2025 ?
Si vous souhaitez profiter du BRS pour accéder à la propriété, le parcours type est le suivant :
- Identifier un organisme de foncier solidaire (OFS) ou un promoteur travaillant avec un OFS dans votre région (métropoles, grandes agglomérations, zones tendues en priorité).
- Vérifier vos plafonds de ressources et votre capacité d’emprunt avec un courtier ou votre banque.
- Étudier attentivement le bail : durée (souvent 80 à 99 ans), conditions de revente, indexation de la redevance, obligations d’occupation.
- Comparer avec une acquisition classique : prix total, effort d’épargne, perspectives patrimoniales. Selon vos objectifs (se loger vs spéculer), le BRS pourra être plus ou moins pertinent.
- Vous faire accompagner : notaire, conseiller en gestion de patrimoine, association spécialisée dans l’accession sociale.
En 2025, de plus en plus de programmes neufs intègrent des lots en BRS, notamment dans les grandes villes où les prix restent élevés. Être bien informé vous permet de ne pas passer à côté de ces opportunités.
Le bail réel solidaire, une nouvelle manière de penser la propriété
Le BRS bouscule une vision très ancrée : celle de la pleine propriété classique comme unique modèle de réussite patrimoniale. Avec la dissociation terrain/bâti, la revente encadrée et la vocation sociale du dispositif, on est sur une logique différente :
se loger durablement à un prix accessible, plutôt que maximiser la plus-value.
Pour un primo-accédant en 2025, en particulier ceux qui se sentent exclus du marché dans les grandes métropoles, le bail réel solidaire peut devenir une porte d’entrée stratégique vers la propriété. Il ne remplacera pas l’investissement locatif classique ni l’achat en pleine propriété, mais il vient enrichir la palette des solutions disponibles pour bâtir pas à pas son patrimoine immobilier.
Dans un contexte de marché tendu, de taux plus élevés et de pouvoir d’achat sous pression, prendre le temps de comprendre le BRS et d’analyser un projet concret en 2025 peut faire la différence entre rester locataire à vie… ou franchir enfin le cap de la propriété, de manière réfléchie et maîtrisée.